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外海置业,房企破产真实标本

2019-08-31 23:44:09 来源:经济导报
 为了支持开发商的破产重整,该楼盘二、三期的1270多户业主签署相关协议,同意放弃开发商延期交房的赔偿金。而这部分赔偿金实际上也是开发商债务的一部分
  ◆导报首席记者 王延锋 济南报道

  今年以来,全国已经有近300家房地产企业进入破产程序。那么,正在经历破产的房企到底处于一个什么样的真实状态呢?近日,经济导报记者走访了济南一个处于关注焦点的楼盘——外海中央花园,它的开发商山东外海置业正在经历破产重整程序。
  外海中央花园是济南西部一个比较高端的楼盘,但因开发商资金链断裂,其二、三期项目均已延期交房。而与很多谈及房企破产而感到焦虑的人不同,外海中央花园的业主们却在盼望着开发商能够尽快完成破产重整程序。
总算有了转机
  在济南市经十路南侧、齐州路东侧,有一个充满异域色彩的楼盘。它的大门很是阔气,门口是一片欧式风格的雕塑。
  走进小区,郁郁葱葱的树木扑面而来,小区内绿化率很高,楼间距也很开阔。各栋楼宇一、二层的外立面全部使用大理石,入户大厅宽阔敞亮。
  但对小区“准”业主李浩民来说,在这里买房简直是一个噩梦。因为,他于2014年在这里买的房子至今还没有交房。
  经济导报记者所看到的社区景色是外海中央花园一期,其南侧是二期,李浩民所买的房子就在二期地块。
  2014年买房时,李浩民所买房子的那栋楼已经封顶。根据购房合同,将在2016年10月份交房。但就在他签合同后不久,开发商山东外海置业就遭遇了资金链断裂。此后,这个项目干干停停,最终逾期交房。
  “我们二期有一位业主是给老人买的房子,现在老人已经去世,也没住上新房。”李浩民向经济导报记者叹气说。
  因迟迟没有交房,引发了多次群体聚集事件。直到2018年9月份,事情总算有了明显转机:槐荫区法院依法作出裁定,受理山东外海置业破产重整案件,并指定国浩律师(济南)事务所(下称“国浩律所”)担任其管理人。
业主同意破产重整
  刚开始,很多业主也感到焦虑和不解:开发商破产了,房子还能不能盖好?贷款买的房子会不会被银行收走?就此,相关部门和国浩律所展开了多方面的解释工作。
  经济导报记者在山东外海置业的售楼处内,看到一份国浩律所发出的答疑函,其中表示,业主和山东外海置业存在商品房买卖合同关系,进入破产重整程序后业主可以有两种选择:第一种是继续履行合同,由新的投资方继续建房,直到交房;第二种是解除合同,即业主要求退房、退还房款,山东外海置业承担违约责任。
  答疑函中还明确表示,破产重整的目标是保障业主能住上房子。即使破产重整失败,未来走到破产清算程序,在拍卖资产时也会是附加条件地进行拍卖,比如要求购买方负责对前期未交付房屋的施工建设。
  这份答疑函给业主们吃了“定心丸”。此后,几乎所有的业主都支持山东外海置业进入破产重整程序。而且,有1270多户业主签署相关协议,同意放弃开发商延期交房的赔偿金。
  “这部分赔偿金实际上也是开发商债务的一部分。但现在为了支持开发商的破产重整,业主们放弃了这部分权益。”李浩民说。

重整投资人确定
  山东外海置业进入破产重整程序后,国浩律所通过全国企业破产重整案件信息网等途径发布公告,面向全国公开招募重整投资人。招募期内,共有1家意向投资人——济南慧智置业有限公司(下称“慧智置业”)报名。根据相关规则,慧智置业被直接确定为重整投资人。
  经济导报记者查阅到,慧智置业成立于2015年12月,系山东建邦地产有限公司全资子公司。建邦地产隶属于山东建邦集团有限公司,后者系山东省内知名民营综合投资企业,主营房地产开发、金融投资等多个产业板块,先后在济南、青岛和菏泽等地的核心地段开发多个大型地产项目,包括位于济南CBD区域内的财富中心项目、ccpark创意港项目、位于济南东部新城区域的中新国际城项目、位于西部中心区域的段店城更新项目等。
  根据原来的计划,在破产重整方案获得通过之后,重整投资人将全面介入该项目。而且,为了保护买房人的权益,在破产重整程序启动后,法院批准债务人实施复工续建,由管理人委托山东吉邦置业发展有限公司实施托管,确保复工续建工作的推进;山东吉邦置业以借款形式提供前期复工建设资金,其复工建设资金和托管费用列入共益债务依法清偿。
  经济导报记者了解到,外海中央花园有1270多户业主在眼巴巴地等着交房,涉及项目的二期、三期工程。为了这两期工程的复工续建工作,山东吉邦置业预计需投入各类建设费用资金约3.58亿元。而山东吉邦置业有两大股东,槐荫区国资运营公司持有40%的股份,山东建邦集团旗下公司持有其余的60%。

重整方案遇波折

  在山东吉邦置业进入后,外海中央花园二期、三期工程已经复工。其中,二期工程计划在今年10月底交房。经济导报记者在现场看到,两期工程的工地上均有一些工人正在施工。“千万不要再出什么意外了,大家已经受不了折腾了。”李浩民说。
  但最近有消息称,山东外海置业的破产重整程序遇到了一些波折——在此前举行的债权人会议上,作为最大债权人的某城市商行否决了重整方案。
  槐荫区腊山街道办一位负责此事的工作人员向经济导报记者表示,破产重整方案在第一次债权人会议上确实遭到了否决。但是,项目的建设目前还没有受到影响,二期工程一定会在今年10月底交房,三期工程也会按照节点推进。至于破产重整方案,未来还会继续推进,也会再次召开债权人会议。
  重整方案遭遇波折的消息,在业主之间引起不安。“我们二期业主还好说,反正房子已经接近建好了。只要工程能够继续推进,我们就不担心。但三期业主比较担心,因为三期的工程量还比较大,如果破产重整方案迟迟不能通过,大家担心托管方能不能一直投入下去。”李浩民告诉经济导报记者。

好事还是坏事?

  经济导报记者在采访中了解到,外海中央花园二、三期的业主们普遍有两个诉求:一是部分业主担心二期项目不能在今年10月底交房,希望施工进度再快一些;二是希望破产重整程序能够顺利通过,让更有实力的开发商接手项目,这可以让后期施工更有保障。
  外海中央花园的现状,让我们重新审视房企的破产——这到底是一件好事还是坏事呢?
  “首先,大家都不愿看到有企业破产,但如果一个企业已经资不抵债,无力再持续运营下去,那么我们就要看到破产重整或者破产清算的积极意义。”山东豪才律师事务所主任周长鹏对经济导报记者分析说,“对于债务人来说,破产宣告了一个企业死亡,但也可能意味着一个企业的新生——它的可利用资产通过清算重新被其他企业利用起来。对社会来说,原来闲置的财富、资源被重新利用起来了,这就是好事情。而对于债权人来说,破产程序让原来的一些计提损失得到明确,能收回的收回,不能收回的彻底成为坏账,这可以让它的资产负债表更加精准,也提醒债权人在未来的业务中更加注意风险。”
  “对项目本身来说,买房人在支付了全部房款或大部分房款之后,对房屋已经有一定的‘准物权’。在开发商的破产过程中,买房人对已购房屋的权益通常会得到优先保障。因此,开发商破产对于一些烂尾楼盘也是好事情,它通常会引入更有实力的开发商,让已经停工的项目重新动起来,让一些延期交房的楼宇能够更快地复工。”周长鹏认为。
  经济导报记者了解到,目前山东外海置业的破产重整程序依然在推进之中。对于其后续进展,经济导报记者将予以跟踪报道。
(应受访者要求,文中“李浩民”系化名)
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